房產服務行業(yè)的核心邏輯正在從規(guī)模擴張走向專業(yè)服務。
以往以規(guī)模取勝的發(fā)展模式，已經開始失靈。
貝殼聯合創(chuàng)始人、董事長兼首席執(zhí)行官彭永東表示，中國住宅市場依然是全球規(guī)模最大、最具價值的市場之一，但行業(yè)發(fā)展的底層邏輯已經發(fā)生改變。過去依靠“人、店”等資源規(guī)模擴張驅動增長的時代正在結束，行業(yè)正進入以效率、專業(yè)能力與客戶價值為核心的新階段。
他還表示，貝殼也將圍繞消費者需求升級，迭代自身服務與能力。
3月16日，貝殼發(fā)布2025年第四季度及全年財務業(yè)績。財報顯示，2025年公司營業(yè)收入為946億元，同比增長1.2%；凈利潤為29.9億元，同比下降26.7%；經調整凈利潤為50.17億元，同比下降30.4%。
2025年第四季度，公司凈收入為222億元，同比下降28.7%；凈利潤0.82億元，經調整凈利潤為5.17億元，同比下降61.5%。
凈利潤大幅下滑，主要受行業(yè)環(huán)境影響，但從營收結構來看，貝殼的基本盤仍相對穩(wěn)固。從行業(yè)周期視角來看，如何穿越周期，已成為貝殼需要重點關注的議題。
反映在資本市場層面，截至最新收盤，貝殼美股年內漲幅超7%，港股年內漲幅超5%。若從上市以來的高點計算，不到六年間貝殼股價下跌則超過75%，市值蒸發(fā)超過710億美元，約合人民幣4890億元。
多面“突圍”
整體來看，面對行業(yè)逆周期，貝殼仍在積極尋求突圍。
如果說中介業(yè)務是貝殼的“壓艙石”，那么地產開發(fā)業(yè)務“貝好家”，就是貝殼在行業(yè)逆周期中試圖點燃的“第二增長曲線”。
但需要說明的是，這一嘗試目前尚未取得理想效果。
早在2023年7月，貝殼宣布進行“一體三翼”戰(zhàn)略升級，貝好家事業(yè)線正式成立，與經紀事業(yè)線、家裝事業(yè)線、普惠租房事業(yè)線并列。這個被寄予厚望的“新翼”，定位為“數據驅動型住宅開發(fā)服務平臺”，背后藏著貝殼進軍房地產開發(fā)領域的決心。
回頭來看，貝好家的成立，實則是一次突圍嘗試。2021年貝殼創(chuàng)始人左暉離世后，貝殼一度處于戰(zhàn)略探索期，急需找到新的增長曲線。
當時在外界看來，這一舉措略顯激進，但貝殼有其自身的戰(zhàn)略邏輯。貝殼擁有全國最龐大的購房者數據，可從銷售端反推生產端，以C2M模式改造傳統(tǒng)開發(fā)邏輯。
所謂C2M模式，即通過大數據分析與AI算法，深度洞察并挖掘客戶需求，提前預判目標客戶意向的產品類型與價格預期，以此作為樓盤產品定位的重要依據，探索“以人定房、以房定地、以房定錢”的新模式。
簡單來說，就是先明確購房人群與需求，再進行拿地開發(fā)。為跑通C2M模式，貝好家設計了“1+2”業(yè)務模式：其中“1”代表產品解決方案，為核心板塊；“2”分別指靈活多樣的資金服務與線上線下一體化的營銷服務。
具體操作上，貝好家在內部劃分了“9號項目”和“10號項目”兩種模式：“9號項目”由貝好家以優(yōu)先股出資，參與程度較輕；“10號項目”由貝好家同股同權出資，參與程度更深。
在此背景下，2024年之后，貝好家開始在土地市場頻繁亮相。例如，2024年6月，貝好家參與廣州廣鋼新城鶴洞汽修廠地塊競拍，雖最終不敵保利發(fā)展，但已釋放出明確的“入場”信號。同年9月20日，貝好家以10.76億元總價、27300元/㎡樓面價、42.19%溢價率競得成都金融城三期24畝宅地，一舉刷新當時成都土拍宅地單價紀錄。三個月后，貝好家又在上海奉賢新城以6.97億元總價、13.89%溢價率擊敗象嶼天安聯合體、保利置業(yè)等老牌房企，成功摘地。
據媒體統(tǒng)計，2024年下半年至2025年，貝好家通過自主拿地、聯合操盤、入股合作等方式，在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州、南京、武漢等十余個城市累計落地17個項目，擴張速度較快。
與此同時，貝殼在租賃業(yè)務上持續(xù)發(fā)力。財報顯示，截至2025年底，貝殼租賃業(yè)務核心產品“省心租”在管房源規(guī)模突破70萬套，同比增長62%。這是貝殼租賃業(yè)務推進“輕托管”模式以來，首次實現全年經營層面盈利。
此外，2025年貝殼平臺完成2.15萬億元存量房交易額，二手交易單量同比增長超11%，創(chuàng)歷史新高，其中非鏈家交易單量同比增長15%。
彭永東表示，真正能夠穿越周期的能力，不來自規(guī)模本身，而來自持續(xù)為消費者創(chuàng)造真實價值的能力。
穿越周期的答案
從貝殼各業(yè)務板塊表現來看，既有亮點，也存在不足。
貝好家具有代表性的自操盤項目為成都金融城的貝宸S1和上海的貝漣C1。2025年11月14日，貝宸S1正式取證入市，首期推出108套房源。開盤后官方宣傳銷售金額突破14億元，若以套均總價2000萬元計算，去化率約六成。
據成都市住建局網簽數據，截至2026年3月10日，貝宸S1網簽房源僅50套，剩余58套，網簽比例約46.3%，開盤近四個月去化不足五成。對比來看，同板塊另一“地王”項目建發(fā)·華潤·璽宸和著，取證均價超7萬元/平方米，首開去化率達64.83%。
貝殼副董事長、貝好家事業(yè)線首席執(zhí)行官徐萬剛曾表示：“沒有從頭到尾的閉環(huán)，很多事情沒有辦法驗證?！?/p>
再如上海貝漣C1，位于奉賢新城，主打剛改產品，2025年10月首次推出144套房源，均價約4.35萬元/平方米。截至2026年3月10日，已售89套，剩余55套，網簽比例61.81%。2025年12月加推的112套房源，僅售出18套，網簽比例僅16.07%。
作為貝殼的“標桿項目”，銷售結果并不算理想。此前貝殼管理層已明確表態(tài)：“除了成都金融城三期項目和上海奉賢新城項目外，我們不再做自操盤項目?！?/p>
2025年底，徐萬剛對外宣布，貝好家將全面轉向合作開發(fā)模式，不再自主操盤。徐萬剛進一步強調，這一決策是主動選擇輕資產模式，并非因項目銷售不佳，輕資產模式更有利于發(fā)揮自身核心優(yōu)勢。
持續(xù)的業(yè)務試錯，有助于找到穿越周期的答案，而貝殼本身也具備試錯的資本。現金流方面，截至2025年12月末，貝殼剔除客戶備付金后的廣義現金余額仍維持在約687億元人民幣。
與此同時，貝殼宣布了3億美元的末期現金分紅計劃。據統(tǒng)計，貝殼2025年全年向股東回饋約12.2億美元，其中股票回購規(guī)模約9.2億美元，現金分紅3億美元。
貝殼執(zhí)行董事、首席財務官徐濤表示，2026年貝殼將以更審慎的財務紀律，在效率與增長之間保持平衡，推動業(yè)務盈利質量持續(xù)改善，在保障長期競爭力投入的同時，優(yōu)化資本配置結構，為股東創(chuàng)造可持續(xù)的長期價值。
此外值得注意的是，在業(yè)績說明會上，彭永東多次提及“AI”。他表示，AI的崛起是本輪行業(yè)升級中的新生產要素。
在貝殼租賃業(yè)務中，已實現“AI參與核心策略”的閉環(huán)，AI開始參與或負責收房定價、庫存調度、區(qū)域資源調配等核心經營決策。數據顯示，在試點區(qū)域，AI介入使收房人效提升13%，AI招租成功率較人工提升5.3個百分點，招租成本同步下降。
財報發(fā)布后，花旗發(fā)布研究報告稱，貝殼正轉換增長引擎，以應對房地產周期，實現可持續(xù)發(fā)展。
花旗表示，貝殼2025年凈收入946億元，凈利潤29.9億元，經調整凈利潤50.2億元，非房產交易業(yè)務占比升至41%，家裝、租賃業(yè)務盈利能力持續(xù)改善。貝殼在傳統(tǒng)經紀業(yè)務上優(yōu)化經紀人與門店規(guī)模，降低固定成本，同時以AI賦能提升服務質量；裝修與租賃業(yè)務依托規(guī)模效應，預計2026年裝修業(yè)務可實現10億元利潤。
因此，花旗維持貝殼“買入”評級，并將貝殼港股目標價由63港元上調至68港元。
瑞銀則發(fā)布研報稱，貝殼2025年第四季度經調整凈利潤同比下跌61%至5.23億元人民幣，符合該行預期，但較市場預期低35%；總交易額及收入分別為7240億元及220億元，符合該行預期。
同時，瑞銀表示，截至去年第四季度，鏈家經紀人數同比及環(huán)比分別減少19%及8%，降幅超出該行預期的5%。該行認為投資者可能因經紀人數降幅超預期產生負面反應，因此給予貝殼“中性”評級。
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